Quy trình đóng cửa nhà cho người mua nhà và người bán nhà

Ký quỹ và Tiền Đặt cọc

Đầu tiên, quá trình này sẽ bắt đầu với việc ký quỹ. Ký quỹ diễn ra khi người mua chuyển tiền đặt cọc cho một bên thứ ba trung lập như Stewart Title giữ.

Nghiên cứu Quyền sở hữu

Tiếp theo, việc nghiên cứu quyền sở hữu sẽ diễn ra và các bản sao của tài liệu sẽ được thu thập từ các hồ sơ công khai khác nhau. Trong thời gian này, chúng tôi xem xét các tài liệu liên quan đến quyền sở hữu trước đây và vị trí của bất động sản. Các tài liệu này có thể bao gồm:

• Chứng thư (chuyển quyền sở hữu)
• Công cụ bảo đảm (chứng thư tín thác/thế chấp)
• Các phán quyết và quyền lưu giữ tài sản
• Tài liệu của Hiệp hội Chủ Nhà (Home Owners Association, HOA) (nếu có)
• Các sắc lệnh/hạn chế của tiểu bang, quận, thành phố, đô thị

Kiểm tra và Cam kết Quyền sở hữu

Tất cả thông tin được tìm thấy trong quá trình nghiên cứu này sẽ được kiểm tra. Bất kỳ vấn đề nào phát sinh từ quá trình nghiên cứu sẽ được giải quyết trong báo cáo quyền sở hữu sơ bộ hoặc cam kết quyền sở hữu.

Báo cáo quyền sở hữu sơ bộ/cam kết quyền sở hữu sau đó được gửi cho tất cả những người tham gia giao dịch để họ biết các điều kiện để Stewart Title cấp các hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu liên quan theo yêu cầu. Báo cáo quyền sở hữu sơ bộ/cam kết quyền sở hữu thường được gọi là “lộ trình đi đến việc hoàn tất giao dịch” vì trong đó liệt kê tất cả các khoản nợ tồn đọng, quyền lưu giữ và cản trở (“các cản trở”), cũng như bất kỳ hành động nào khác cần thực hiện bởi một trong hai hoặc tất cả của các bên trước khi chuyển quyền sở hữu cho những người mua được đề xuất. Ngoài ra, một số ngoại lệ nhất định đối với quyền sở hữu sẽ được tiết lộ trong báo cáo quyền sở hữu sơ bộ/cam kết quyền sở hữu. Những ngoại lệ đó có thể bao gồm các tài liệu quản lý của HOA; hạn chế sử dụng bất động sản của thành phố, quận và tiểu bang; đánh giá thuế bất động sản dài hạn; và bất kỳ hạn chế áp dụng nào được xác định trong sơ đồ mảnh đất hoặc các công cụ ghi chép khác.

Khắc phục Quyền sở hữu

Sau khi báo cáo quyền sở hữu sơ bộ/cam kết quyền sở hữu được ban hành, chúng tôi sẽ bắt đầu việc khắc phục. Hành động khắc phục là bất kỳ hành động nào cần thiết để loại bỏ các mục được xác định là "cản trở" mà nếu không được khắc phục có thể ngăn cản việc chuyển nhượng quyền sở hữu. Ví dụ bao gồm thanh toán mọi khoản tiền lưu giữ đối với bất động sản hoặc giải quyết mọi vấn đề mới phát sinh với việc chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó.

Nếu những mục này không được loại bỏ hoặc giải quyết trước khi kết thúc giao dịch và chuyển nhượng quyền sở hữu, chúng sẽ được liệt kê là ngoại lệ trong hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu cuối cùng và sẽ không được bảo hiểm. Ví dụ: để hủy bỏ một quyền lưu giữ tài sản, người bán có thể được yêu cầu thanh toán cho một nhà thầu, người chưa được thanh toán, đã đặt quyền lưu giữ với bất động sản đó.

Chuẩn bị Tài liệu

Trong giai đoạn chuẩn bị tài liệu, bộ phận ký quỹ và thanh toán của Stewart Title sẽ chuẩn bị các biểu mẫu thích hợp. Những cá nhân này thường được gọi là người hoàn tất giao dịch hoặc nhân viên ký quỹ. Tùy thuộc vào tiểu bang nơi có bất động sản, các tài liệu chuẩn bị được thực hiện khi kết thúc giao dịch sẽ quyết định thanh toán cuối cùng cho việc chuyển nhượng quyền sở hữu.

Một số biểu mẫu bạn có thể thấy khi hoàn tất bao gồm

• Chứng từ hoàn tất giao dịch bất động sản (người bán và người mua)
• Các chứng từ hoàn tất giao dịch liên quan đến khoản vay (người mua và người vay)

Công ty bảo hiểm quyền sở hữu hoặc bên cho vay của bạn có thể yêu cầu tài liệu bổ sung từ bên vay của họ. Để đảm bảo việc đóng giao dịch được tiến hành kịp thời, cần gửi lại thông tin được yêu cầu càng nhanh càng tốt.

Thanh toán hoặc Hoàn tất giao dịch

Khi hoàn tất giao dịch, tất cả các bên sẽ xem xét và ký tất cả các thủ tục giấy tờ cần thiết. Nhân viên ký quỹ hoặc người hoàn tất giao dịch sẽ giám sát quá trình kết thúc hoặc ký kết giao dịch để đảm bảo rằng tất cả các yêu cầu đều được đáp ứng. Sau khi tất cả các bên ký tên và tiền đã được thu nhận, người hoàn tất giao dịch hoặc nhân viên ký quỹ sẽ hoàn thành các bước còn lại cần thiết để hoàn tất giao dịch.

Công việc Sau khi hoàn tất Giao dịch và Ghi lại các Tài liệu Pháp lý

Việc hoàn tất giao dịch có thể đã kết thúc, nhưng công việc của chúng tôi vẫn chưa hoàn thành. Là một phần của quá trình xử lý sau khi hoàn tất giao dịch, nhóm chúng tôi sẽ thực hiện các bước sau để hoàn tất giao dịch:

• Chúng tôi sẽ giải ngân các khoản tiền cho các bên được chỉ định đối với các khoản phí thu được trên báo cáo quyết toán.
• Chúng tôi sẽ gửi lại gói khoản vay hoàn tất giao dịch ban đầu cho bên cho vay, nếu có.
• Chúng tôi sẽ ghi lại các tài liệu thích hợp với hạt của bạn, chẳng hạn như chứng thư chuyển nhượng, công cụ bảo đảm (thế chấp hoặc chứng thư ủy thác) cũng như bất kỳ tài liệu nào khác cần thiết theo chỉ dẫn của hợp đồng, bên cho vay hoặc quy định của tiểu bang.
• Chúng tôi sẽ phát hành các hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu.
• Hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu của chủ sở hữu, nếu không được cung cấp khi hoàn tất giao dịch, sẽ được gửi cho người mua cùng với chứng thư chuyển nhượng ban đầu đã được ghi nhận.
• Hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu của bên cho vay sẽ được chuyển cho bên cho vay cùng với công cụ bảo đảm ban đầu (chứng thư tín chấp hoặc thế chấp) được ghi nhận.