모기지 대출 유형

STEWART 콘텐츠 팀

새 집을 구하기로 마음 먹고 예산을 확정하셨군요. 모기지 대출을 얻기로 계획하셨다면 이제부터는 본인에게 가장 적합한 대출 유형을 선택해야 할 단계입니다. 선택 가능한 대출은 매우 다양하며, 대출 기간이나 모기지 이자율 등 각 대출 상품은 저마다 고유의 조건이 있습니다.

자, 그럼 어떤 것을 고려해야 할지 꼼꼼히 알아보도록 합시다.

모기지 유형:

일반 대출

일반 대출은 일반 기업이나 은행에서 대출을 받는 것으로 보통 두 가지 패키지 즉, 적격 대출(conforming loans) 및 비적격 대출(non-conforming loans)로 나뉩니다. 적격 대출은 연방주택금융청(FHFA)에서 정한 표준을 따르고 대출의 규모에 따라 귀하의 신용도와 부채를 감시합니다. 비적격 대출은 이런 표준을 준수하지 않고 보통 저신용이나 특정 고가 주택용 대출에 사용됩니다.

연방주택청(미국)(FHA) 보험 대출

FHA는 주택도시개발부의 관리하에 운영되며 정부 주택 대출 보험 프로그램을 관리하는 것이 주 업무입니다. 이 프로그램을 이용하면 FHA 주도하에 대출 기관의 위험을 없애주므로 주택 대출에 적합하지 않은 구매자들이 대출을 받을 수 있습니다.

VA 대출

VA 대출은 미국 현역 군인 또는 재향 군인에게 제공되는 상품으로, 대출 금리가 낮고 유동적입니다. 계약금이나 모기지 보험을 별도로 요구하지 않으며, 대출 기관은 보통 VA 대출에 최저 금리를 제공합니다.

대출 기간:

15년 모기지 15년 모기지는 차입자가 대출금을 보다 신속하게 상환할 수 있게 해주며, 이는 모기지 기간 동안 형평성을 보다 빠르게 구축하고 이자를 덜 지급함을 의미합니다. 15년 주택 담보 대출은 보통 30년 주택 담보 대출보다 이자율이 낮습니다.

30년 모기지 30년 모기지는 차입자가 장기적으로 대출금을 상환할 수 있게 하여 월 모기지 상환금을 낮춥니다. 그렇지만 대출금 상환을 더 오랫동안 하기 때문에 지급 이자 수준은 15년 모기지에 비해서 당연히 증가합니다.

모기지 이자율:

고정 금리 모기지(FRM) 표준 모기지 모델입니다. 따라서 가장 역사가 깊으며 가장 이해하기 쉬운 모기지 유형입니다. 주요 특성은 모기지 이자율과 상환 금액이 15 또는 30년 등 대출 주기 동안 고정된다는 것입니다. 그러나 만약 금리가 떨어질 경우 새로운 저금리를 이용할 수 없게 됩니다. 단, 재융자의 경우는 예외입니다.

ARM(조정 가능 금리 모기지) 이러한 종류의 모기지로 인해 귀하가 지불하는 금리는 경제 전반에 걸쳐 부과되는 다른 금리와 함께 상승하고 하락합니다. 따라서 채무자는 모기지 이자율이 오를 위험을 감수해야 하며 금리가 떨어질 경우에는 혜택을 받기도 합니다.

ARM라고 할 때 가장 먼저 해야 할 질문은 바로 검토할 때마다, 그리고 대출 전체 기간 동안 금리의 상한선이 존재하는지입니다. 한도라고 하는 제한이 없을 경우 금리와 매달 지불해야 하는 금액이 어떻게 변할 지 예측하는 것이 사실상 불가능합니다.

전환 옵션 FRM 및 ARM은 오늘날 주택 구매자에게 제공되는 주요 옵션입니다. 전환가능 모기지란 이 두가지 모기지의 중간 개념으로 보시면 됩니다. 이 옵션은 ARM의 장점을 원하지만 금리 인상의 위험을 제한하고 싶은 구매자들을 위해서 개발되었습니다.

이 옵션을 이용하면 구매자는 처음에 ARM을 선택한 다음 대출 기간의 일정 시점에 FRM으로 갈아타는 옵션을 선택할 수 있습니다. 이때 대출 기관에 다음과 같은 질문을 하고 싶을 수 있습니다. 언제 전환할 수 있나요? 이 옵션을 몇 회 정도 이용할 수 있나요? 선취수수료가 있나요? ARM에 전환 기능을 추가하면 그렇지 않을 때보다 내야 할 돈이 더 많아지나요? 전환 시점에 추가 수수료가 있나요? 대출 기관의 전환 수수료를 알아보십시오.

GPM(Graduated Payment Mortgage) 고정 금리 GPM은 보통 고정 금리보다 낮고 ARM의 경우보다 낮은 지급액으로 시작되지만, 점차적으로 상승(보통 5~10년 이상)한 다음 대출의 나머지 년 동안 레벨 오프됩니다.

자기자본담보대출(GEM) 증가 이 옵션은 가능한 한 빨리 모기지를 상환하고자 하는 차입자를 위해 설계되었습니다. 따라서 금리는 고정이지만 매월 상환금액은 사전에 정한 일정에 따라 높아지므로 상환금액이 높을수록 원금 잔액이 줄어들게 됩니다. 이 모기지는 정기 수입이 늘어날 것으로 예상하고 주택 지분(재산)을 빨리 만들고 싶은 사람에게 매력적일 수 있습니다.