주택 매입인과 매도인을 위한 주택 폐쇄 절차

에스크로 및 보증금

먼저 이 프로세스는 에스크로에 자금을 넣는 것으로 시작합니다. 즉, 매입자가 Stewart 권원과 같은 중립적인 제3자에게 보증금을 보관하도록 입금하는 것을 말합니다.

부동산 권원 조사

다음으로, 부동산 권원을 검색하고 다양한 공공 기록물에서 구비 서류 사본을 수집합니다. 이 기간 동안 Stewart는 해당 부동산의 과거 소유권 및 위치를 명시하는 서류들을 검토합니다. 관련 서류:

• 소유권 증서(소유권 이전)
• 보증 수단(신탁/담보 대출 증서)
• 판결문 및 유치권
• 주택 소유자 협회(HOA) 서류 (해당하는 경우)
• 주, 카운티, 시, 지자체 관련 법/제한 사항

조사 및 부동산 권원 약속 증서

이 조사 단계에서 발견한 모든 정보는 검토를 거칩니다. 조사 과정에서 발생하는 모든 문제는 예비 부동산 권원 보고서 또는 부동산 권원 약속 증서에 기재됩니다.

그런 다음 모든 거래 당사자에게 예비 부동산 권원 보고서/부동산 권원 약속 증서를 발행하여 Stewart 권원이 요청된 부동산 권원 보험 증권을 발행하는 조건을 알 수 있도록 합니다. 예비 부동산 권원 보고서/부동산 권원 약속 증서는 모든 미상환 채무, 유치권 및 부채(‘장애물’)을 비롯해 제안된 매입자에게 부동산 권원을 양도하기 전에 당사자 중 한 명 또는 모든 당사자가 수행해야 하는 기타 조치를 나열하기 때문에 종종 ‘매매 거래 완료 로드맵’이라고 부릅니다. 또한 소유권에 대한 특정 예외 사항은 예비 부동산 권원 보고서/부동산 권원 약속 증서에 공개됩니다. 여기에는 HOA 관리 문서를 비롯해 시, 카운티, 주의 자산 사용 제한, 영구 재산세 평가, 평면 지도 또는 기타 기록물에 명시된 적용 가능한 제한 내용이 포함될 수 있습니다.

부동산 권원의 순기능

예비 부동산 권원 보고서/부동산 권원 약속 증서를 발급한 후에는 하자 치유 작업(curative work)이 시작됩니다. 하자 치유 작업은 ‘장애물’로 식별되는 항목을 해결하기 위해 꼭 필요한 작업입니다. 이 단계가 없을 경우 부동산 권원의 이전이 안될 수도 있습니다. 부동산에 대한 유치권을 해소하거나 부동산 권원을 일찍 이전할 때 새로 발견되는 문제를 해결하는 것 등이 여기에 해당합니다.

매매 거래 완료 및 부동산 권원 이전 단계에 앞서 이러한 문제들이 없어지거나 해제되지 않을 경우, 이런 문제들은 최종 부동산 권원 증권의 예외 항목으로 기재하게 되며 이는 보장되지 않습니다. 예를 들어, 유치권을 해소하기 위해 매각인은, 해당 부동산에 유치권을 설정했지만 아직 받을 부채를 지급받지 못한 계약자에게 해당 부채를 지불하도록 요구받을 수 있습니다.

서류 작성

서류 작성 단계에서는 Stewart 권원의 에스크로 및 결제 부서에서 적절한 양식을 작성합니다. 이 업무를 맡은 사람들은 보통 거래 완료 전문가 또는 에스크로 담당자라고 불립니다. 부동산 물건이 위치한 주에 따라 매매 거래 완료에 행사되는 서류를 모두 작성하면 부동산 권원 이전을 위한 최종 합의가 도출되는 것입니다.

거래 완료에 예상되는 몇 가지 양식은 다음과 같습니다.

• 부동산 거래 완료 서류 (매각자 및 매입자용)
• 대출 관련 종결 서류 (매입자 및 채무자용)

이용 중인 부동산 권원 회사 또는 Lender가 채무자에게 추가 서류를 요청할 수 있습니다. 매매 거래 완료가 적시에 처리될 수 있도록 요청한 정보를 최대한 빨리 제출해야 합니다.

계약 성사 또는 거래 완료

거래 완료 시 모든 당사자는 요구되는 모든 서류를 검토하고 서명합니다. 거래 완료 전문가 또는 에스크로 담당자는 모든 요건이 충족되도록 하기 위해 거래의 계약 체결부터 거래 완료를 감독합니다. 모든 서명을 받고 자금을 확보한 후에는 거래 완료 전문가 또는 에스크로 담당자가 거래를 마무리짓는 데 필요한 나머지 단계를 완료합니다.

거래 완료 이후 작업 및 법적 문서의 기록

이렇게 거래 완료가 마무리된 이후에도 Stewart의 업무는 계속됩니다. 거래 완료 이후 절차의 일환으로, 저희 팀은 다음의 단계를 거쳐 거래를 마무리짓습니다.

• 당사는 결제 확인서를 기준으로 확보한 금액에 대해 지정된 당사자에게 맡아둔 자금을 지급할 것입니다.
• 당사는 해당하는 경우 원래의 대출 완료 패키지를 Lender에게 반환합니다.
• 당사는 물권 행위 증서(conveyance deeds), 보증 수단 증서(담보 대출 또는 신탁 증서)를 비롯해 계약, Lender 또는 주의 규정에서 명시하는 기타 필수 문서와 같은 적절한 문서를 해당 지역 카운티에 기록합니다.
• 당사는 부동산 권원 보험 증권을 발급합니다.
• 소유주의 부동산 권원 증권은 거래 완료 시 제공되지 않을 경우 기록된 물권 행위 증서 원본과 함께 매입자에게 발송됩니다.
• Lender 부동산 권원 증권은 기록된 보증 수단 증서 원본(신탁 증서 또는 담보 대출 증서)과 함께 Lender에게 발송됩니다.