¿Tiene un problema de gravamen del mecánico?
Una de las cuestiones de suscripción más temidas que puede resultar en una gran reclamación es el gravamen de un mecánico, o lo que llamamos un problema de prioridad rota. En general, un gravamen mecánico se presenta contra el terreno y posiblemente cualquier mejora construida por un contratista general, subcontratista o proveedor de materiales y equipos para un proyecto de construcción que se lleva a cabo en la propiedad. Estos gravámenes pueden ser problemáticos dependiendo de cómo y cuándo se establezca la prioridad para cada demandante.
Dependiendo de sus leyes locales, es posible que el reclamante del gravamen de un mecánico haga valer un interés de gravamen que sea superior al interés de la hipoteca/escritura de fideicomiso previamente registrada de su cliente prestamista. Muchos estados tienen leyes que permiten que el gravamen tenga prioridad desde la fecha en que el trabajo comenzó visiblemente, aunque no se registró ninguna reclamación de gravamen hasta días después de que se completara el trabajo o suministro.
Qué hay que tener en cuenta
En primer lugar, es importante conocer los detalles de su transacción. ¿Habrá financiamiento? ¿El propósito del préstamo garantizado por la hipoteca o escritura de fideicomiso que se registrará será la construcción? Este podría ser su primer indicador de que debe estar atento a cualquier trabajo o suministro iniciado antes del cierre.
En segundo lugar, asegúrese de incluir una disposición en cualquier declaración jurada del título de propiedad para cualquier transacción que ejecute su vendedor o prestatario de que no ha habido construcción, mejora o suministro de materiales y equipos de construcción a la propiedad dentro del período de tiempo en el que el gravamen de un mecánico puede presentarse o hacerse valer (este período de tiempo es exclusivo de las leyes de cada estado).
En tercer lugar, si está tratando con terrenos vacantes, puede ser necesario obtener fotografías de la propiedad para confirmar que no se ha iniciado ningún trabajo antes del cierre.
Si el trabajo ya ha comenzado
Póngase en contacto con su asegurador. Si el trabajo o suministro ha comenzado sobre la propiedad antes de su cierre, esto podría afectar nuestra capacidad de asegurar la prioridad de la hipoteca/escritura de fideicomiso del prestamista sin incluir la excepción estándar para los gravámenes del mecánico.
Es crucial comprender los pasos necesarios antes de embarcarse en este tipo de transacción. Asegúrese de tener toda la documentación y la información adecuadas para facilitar el proceso para su equipo y su cliente. Si usted es un proveedor de confianza de Stewart, su asesor de suscripción de Stewart podrá evaluar cualquier posible escenario de prioridad rota y hacer los requisitos o excepciones adecuados para sus pólizas de título propuestas.
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