El proceso de cierre de una casa para compradores y vendedores de viviendas

Depósito en garantía y depósito de seriedad

En primer lugar, el proceso comienza con un depósito en garantía. Esto empezará cuando el comprador deje su depósito de seriedad, que será guardado por un tercero neutral como Stewart Title.

Examen de títulos

Luego, se realiza un examen de títulos y se recopilan copias de documentos de diferentes registros públicos. Durante este período, revisamos los documentos relacionados con la titularidad anterior y la ubicación de la propiedad. Esto puede incluir:

• Escrituras (transferencia de titularidad)
• Instrumentos de seguridad (escrituras de fideicomiso/hipotecas)
• Fallos y gravámenes
• Documentos de la HOA (asociación de propietarios) (si corresponde)
• Ordenanzas/restricciones del estado, el condado, la ciudad o el municipio

Examen y compromiso de título

Se evaluará toda la información que encuentre en estos exámenes. Cualquier problema que surja de estos exámenes se abordará en el informe de título preliminar o en el compromiso de título.

El informe de título preliminar/compromiso de título se emite a todos los participantes de la transacción para que conozcan las condiciones para que Stewart Title emita las pólizas de seguro de título de propiedad correspondientes que se solicitaron. El informe de título preliminar/compromiso de título suele llamarse “el mapa de ruta hacia el cierre” porque hace una lista de todas las deudas pendientes, los gravámenes, los embargos (“obstáculos en el camino”), así como cualquier otra acción necesaria que deba llevar a cabo una o todas las partes antes de transferir el título a los posibles compradores. Además, en el informe de título preliminar/compromiso de título se dan a conocer ciertas excepciones a la titularidad. Esto puede incluir documentos de la HOA; restricciones de uso de la propiedad de la ciudad, el condado o el estado; cobro de impuestos a la propiedad permanentes y cualquier restricción correspondiente definida en los mapas catastrales u otros instrumentos de registro.

Trabajo curativo de títulos

Luego de que se emite el informe de título preliminar/compromiso de título, comienza el trabajo curativo. El trabajo curativo es cualquier acción que sea necesaria para eliminar elementos identificados como “obstáculos en el camino” que puedan prevenir una transferencia de título. Algunos ejemplos incluyen la liquidación de gravámenes de propiedades o la resolución de cualquier problema que se haya encontrado recientemente con transferencias anteriores del título.

Si estos elementos no se eliminan o liberan antes del cierre y la transferencia del título de propiedad, aparecerán como excepciones en la póliza final del título, lo que significa que no tendrán cobertura. Por ejemplo, para levantar un gravamen, se podría exigir que el vendedor le pague al contratista que nunca recibió su dinero y puso un gravamen sobre la propiedad.

Preparación de documentos

Durante la fase de preparación de documentos, los formularios correctos son preparados por el departamento de depósitos en garantía y acuerdos de Stewart Title. Estas personas suelen ser los responsables de depósitos en garantía y cierres. Según el estado en el que se ubique la propiedad, los documentos preparados que se formalizan en el cierre generarán un acuerdo final para la transferencia del título.

Algunas de los formularios que puede esperar ver en el cierre incluyen:

• Documentos de cierre de bienes raíces (vendedor y comprador)
• Documentos de cierre relacionados con el préstamo (comprador y prestatario)

Su compañía de títulos o prestamista puede pedirles documentación adicional a sus prestatarios. A fin de garantizar que el cierre se procese de manera oportuna, la información necesaria debe devolverse lo antes posible.

Acuerdo o cierre

En el cierre, todas las partes revisarán y firmarán la documentación necesaria. El responsable de depósitos en garantía o responsable del cierre supervisará el cierre o las firmas de la transacción para asegurar que se cumplan todos los requisitos. Luego de que se obtengan todas las firmas y de que se hayan cobrado todos los fondos, el responsable de depósitos en garantía o responsable del cierre completará los pasos restantes necesarios para finalizar la transacción.

Tareas posteriores al cierre y registro de documentos legales

El cierre bien puede haber terminado, pero nuestro trabajo aún no está completo. Como parte del proceso posterior al cierre, nuestro equipo sigue estos pasos para finalizar la transacción:

• Desembolsamos los fondos a las partes designadas por los cargos cobrados en la declaración de cierre.
• Enviamos el paquete de cierre del préstamo original al prestamista, si corresponde.
• Registramos los documentos apropiados para su condado, como las escrituras de transferencia, los instrumentos de seguridad (hipoteca o escritura de fideicomiso), así como también cualquier otro documento necesario según lo indique el contrato, el prestamista o las normas estatales.
• Emitimos las pólizas de seguro de título de propiedad.
• La póliza del título del dueño, si no se otorga en el cierre, se envía al comprador junto con la escritura de transferencia registrada original.
• La póliza del título del prestamista se entrega al prestamista junto con el instrumento de seguridad registrado original (escritura de fideicomiso o hipoteca).